Vorsicht Falle: Darf der Vermieter nach einer Wohnungskündigung das Schloss austauschen?
Der Gedanke liegt nahe: Nach einer wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses will der Vermieter die Wohnung schnellstmöglich zurück. Doch Vorsicht! Das eigenmächtige Austauschen des Schlosses birgt erhebliche rechtliche Risiken.
Rechtlicher Rahmen: Besitzschutz und verbotene Eigenmacht
Im deutschen Mietrecht genießt der Mieter auch nach einer Kündigung Schutz vor verbotener Eigenmacht (§ 858 BGB). Selbst wenn das Mietverhältnis beendet ist, darf der Vermieter den Zugang zur Wohnung nicht ohne gerichtliche Anordnung verwehren. Diese Grundsätze betonte das Oberlandesgericht Celle im Urteil vom 27. Juni 2017 (Az.: 2 U 63/17). Ein Vermieter, der das Schloss eigenmächtig austauscht, begeht eine verbotene Eigenmacht. Der Mieter hat dann Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes (§ 861 BGB) und kann sich gegebenenfalls sogar gewaltsam Zutritt verschaffen (§ 859 Abs. 1 BGB).
Ausnahmen: Sicherung des Vermieterpfandrechts
In seltenen Fällen ist ein Schlossaustausch zulässig – etwa zur Sicherung des Vermieterpfandrechts. Hierbei müssen jedoch strenge Voraussetzungen erfüllt sein:
- Bestehende Mietschulden und ein Vollstreckungstitel.
- Pfändbare Gegenstände in der Wohnung.
- Unmittelbare Gefahr der Entfernung dieser Gegenstände.
Eine eigenmächtige Sicherung ist nur in absoluten Ausnahmefällen verhältnismäßig (z. B. bei nicht erreichbaren Mietern ohne Interesse an der Wohnung).
Folgen eines unberechtigten Schlossaustauschs
Ein rechtswidriger Schlossaustausch kann schwerwiegende Konsequenzen haben:
- Zivilrechtlich: Der Mieter kann Schadensersatz fordern, z. B. für Hotelkosten oder entgangenen Gewinn bei gewerblich genutzten Objekten.
- Strafrechtlich: Der Vermieter macht sich unter Umständen wegen Hausfriedensbruchs strafbar (§ 123 StGB).
- Mietrechtlich: Ab dem Zeitpunkt des unrechtmäßigen Schlossaustauschs entfällt das Recht des Vermieters auf Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen.
Empfohlene Vorgehensweise: Gerichtliche Räumung
Statt eigenmächtig Schlösser auszutauschen, sollte der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Nach einem erfolgreichen Verfahren kann die Räumung durch einen Gerichtsvollzieher erfolgen. Dieses Vorgehen schützt beide Parteien vor unnötigen rechtlichen Konflikten.
Schlüsselverlust: Wer trägt die Kosten?
Verliert ein Mieter den Wohnungsschlüssel, muss er die Kosten für den Schlossaustausch nur tragen, wenn der Verlust auf fahrlässiges Verhalten zurückzuführen ist. Bei Diebstahl oder Verlust im Ausland ist der Mieter häufig nicht haftbar.
Fazit
Vermieter sollten eigenmächtige Maßnahmen vermeiden und den rechtlichen Weg über das Gericht wählen. Ein Schlossaustausch ohne gerichtlichen Titel ist in der Regel rechtswidrig und kann teuer werden – für alle Beteiligten.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Da jeder Einzelfall individuell zu beurteilen ist, sollten Vermieter bei rechtlichen Fragestellungen oder Unsicherheiten stets fachkundige Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt in Anspruch nehmen, um potenzielle rechtliche Risiken zu minimieren und eine rechtssichere Lösung zu gewährleisten.
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